北京二手房持续下跌_北京二手房价格暴跌

1.北京二手房价半年最多跌20%，北京房价还会跌吗？

2.二手房源年末现急跌个案 称“楼市迎拐点”为时尚早

3.北京二手房房价下降了近20%吗?

答案：如果你买房是为了自住，且有能力在北京买房的话，早点买。

为什么这么说呢？

诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨断言，21 世纪对世界影响最大有两件事：一是美国高科技产业，二是中国的城市化。

当我们讨论城市化时，我们讨论的到底是什么？

简单地说：人往哪里走？他们为什么要往那里走？背后有什么逻辑和规律？

正是无数个体的自由流动，构成了城市化自身的规律与逻辑。滴水成涓，万涓成河，大河奔涌，曲折到海。始终记住：无论是就业还是买房，最大的借力是借势，跟着大众的潮流走，跟着人口流动的方向走。

北京作为我国的首都，是全国政治、文化、国际交往、科技创新中心，人口始终保持净流入的状态，也是世界级超级城市之一。

供需关系决定价格，北京的房价长期必定看涨。2017年在“房子是用来住的”的政策指导下，北京地区二手房整体价格未升高，甚至最高降价达20%，实为买房良机，不容错过。

买房，跟着人口流动的方向走。

作者：郭知行_成长

个人公众号：郭知行。知者行之始，行者知之成。和你一起，终身成长！

北京二手房价半年最多跌20%，北京房价还会跌吗？

近来，楼市降价的新闻频繁刷屏，即便你不那么关注楼市，你也会知道房价跌了，楼市成交一片惨淡。刚刚过去的10月份，北京二手房市场成交量再次跌入1万套以内，这也是上半年二手房市场短暂反弹后，房价和成交量再一次地扭头向下。

那么这次房价下跌的主要原因是什么？什么样的房子在这次下调价格中受影响最大呢？又是什么原因促使业主开始降价？未来，房价还会下跌吗？对于这一系列的疑问，贝壳研究院近日结合自身的成交大数据，又通过对链家一线经纪人的调研，发现有3种房子最不抗跌，这背后又有4种业主主动降价的原因。不过，业内专家普遍认为，降价仍将持续，但北京的二手房市场并不存在大跌的风险。

二手房溢价空间达到全年最高水平

经历了从3月份到6月份的短暂回暖后，北京的二手房从9月份开始，量价齐齐转头向下。北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是今年3月份以来的最低位，环比上月下降了42%，再次跌进单月成交万套以内。

在成交量大幅下挫的同时，成交价格也明显下降。中介机构的统计显示，买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，这样的议价空间已经是2018年以来的最高水平。

另外，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比相当，但低降价幅度的成交房源占比在持续减少，而高降价幅度的成交房源占比有所增加。

数据显示，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，较上个月下降8个百分点；与此同时，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，较上个月上升3个百分点；降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比是今年来的高位，较上个月提高4个百分点。可见，面对活跃度减弱的市场，业主对接下来房价预期有所降低，为达成交易，买卖双方谈判的空间在加大。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量的高位滑落，挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。尤其随着北京9·13公积金新政的出台，市场活跃度明显减弱，需求量降低，价格亦呈现持续小幅下滑。

三种房子降价最多

统计数据不难看出，北京房价下跌已经是公认的事实，那么对于当前的二手房市场，哪些房源降价最多呢？

对此。贝壳研究院通过对交易数据的分析后发现，今年这三种房子价格下降比较显著：

一是品质较差的老房子。2018年三季度均价较2017年一季度均价累计跌幅最大的是物业费低于3块、30年以上的房屋，表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如，石景山由于区域内房源房龄较大，均价回调幅度也较大，2018年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2018年三季度均价跌幅TOP10 小区，多数楼龄在20年以上。

二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源，交易的税费成本最高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势，9月均价与5月相比累计下跌3.7%，跌幅大于其他类型房屋。

三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位，该区在2016年受“副中心”预期的利好影响，均价呈现出过快上涨态势。2016年均价同比涨幅超过50%，明显高于北京全市28%的水平。

四类业主在降价卖房

除了这三种房子外，哪些人是在主动降价卖房呢？对此贝壳研究院通过对北京成交机构的分析，从Real Data数据库中筛选出议价空间在9%-15%的成交案例，并结合一线经纪人的反映，发现业主降价售房的原因主要分为4种类型：

第一类是换房业主，这也是当前降价求成交的主流客户。位于海淀小西天的一处成交房源，成交价740万，相比最后的挂盘价780万又降了40万。该房源业主挂盘价最高为880万元，后来一路下调。最终，由于业主已经签了西城区一处学区房，并认为自己新购入的房源性价比较高，故愿意降价出售现有住房，以求在约定的期限（11月底）凑足下套房子的首付款。

另外，朝阳区某小区的换房业主，其原有住房最后挂牌价约1500万，成交总价约1300万，议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点，一是换房时效性压力，已经签好合同，需在规定时间内筹足首付，加上购房者是全款，价格让步较大；二是业主预期后期均价继续走低，想尽快成交。

这类处于换房连环单的业主，由于已经购入或者打算购入的房屋也同样走低而选择降价出售，目的是为了促成交易或避免违约。 贝壳研究院分析师表示，这类业主的降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短，加上市场整体交易周期拉长，业主寻找接手下家的难度增加，降价出售的概率增加。

（以上回答发布于2018-11-15，当前相关购房政策请以实际为准）

二手房源年末现急跌个案 称“楼市迎拐点”为时尚早

从去年国庆之后，楼市不断出台的调控政策让楼市逐渐冷静下来了，面对着现在的房价走势，不少人都在讨论2018年的房价是否会继续下降，网上也有很多专家媒体都在鼓吹明年房价肯定会暴跌，而且还有一些别有用心的助推这种观念，但是2018年房价真的会暴跌吗？

值得关注的是，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

作为全国楼市调控风向标的北京，楼市降温尤为突出。其一，北京新房方面，总共才成交1133套，同去年同时期相比暴跌了52%。其二，北京二手房方面，总共才成交3196套，与去年同时期相比，跌幅简直是吓死人，暴跌达到了74%！对此，来自伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖表示，自楼市开始最严调控以来，尤其是北京的楼市，在这近一年的严厉调控下，由于各种调控政策的不断出台以及升级，使得北京的楼市市场出现了“腰斩”现象，缩水超过一半！

值得关注的是，二手房市场的杠杆率也在发生变化，由于政策的高压限制，全款购房比例正在提升。

北京二手房房价下降了近20%吗?

“东三环2011年新楼盘，降价100万。”“降价急售，朝阳公园东南三居室。”“降价110万！降价110万！小区楼王位置。”几日来，经纪人的各种降价信息纷至沓来，让市民王女士觉得这一次是动真格的了。

临近年关，北京二手房市场迎来一波降价，近一周来多个区域出现年内最低价房源，尤以大户型为主，100万元的降价幅度不算罕见。因价格下跌在一定程度上拉高了成交量，有中介经纪人宣扬楼市即将迎来拐点。记者在调查中发现，由于贷款政策所限，连环单成交难度依然较大，价跌虽能促成成交，但谈“拐点”为时尚早。

大户型降价百万属寻常

换房的想法，在王女士的心里盘旋9个月了。她一直在寻找合适的机会卖掉名下的两居室，在朝青板块换套大三居，“3月份，我找经纪人看过一阵房，但卖家对价格咬得都很紧，看完也就作罢了。”

形势的变化，是11月底突然开始的。许久没有联络的经纪人打来电话，说出了几套低价的房子，问她是否还考虑换房。这之后，每隔一两天，王女士的手机微信都会接收到房源链接，“东三环2011年新楼盘，降价100万”“降价急售，朝阳公园东南三居室”“降价110万！降价110万！小区楼王位置”……用经纪人的话说，绝不推荐降幅小于100万元的房子。

“就拿这套房子说，我之前看过类似的户型总价都超过1200万元。”王女士打开了链接中一套丽水嘉园的东南向三居室。第一次推荐时，这套房子的报价还是1150万元，一周后就变成1120万元。“不过，这也只是报价，按经纪人所说，最低1050万元就能买下。”

按经纪人的说法，甚至业主愿意将2017年以1500万元的价格买的一套房以1150万元的价格出售。“亏本卖房，在市场好时能想象么？”种种信息都在暗示着王女士，这一次的降价应该是真的。

多区域出现狠跌个案

在经济行为中，价格是决定供需的一大主因，二手房市场亦如此。然而，就像“狼来了”的故事一样，最能挑动购房人神经的降价，常常是雷声大雨点小。临近年关的这一波降价又如何？记者连续走访多日发现，这一次，“狼真的来了”。

在记者走访的每家中介门店，经纪人都能立即拿出刚刚降过价的区域最低价房源，其中尤其以大户型居多。

“这套两居室，满五唯一税费低，业主上个月挂牌时的报价还是540万元，刚表态500万元也能卖。”劲松某中介门店的经纪人连着给记者推荐了三套房源，每一套的单价都低于区域成交均价。“业主着急出售，美景东方同样的户型，别人报价950万元，这套780万元就能卖。”华威桥某门店的经纪人向记者推荐了一套单价55000元/平方米的三居室，算上税费后，仍比小区成交均价低出4000元/平方米。沿海赛洛城一套97平方米的两居，10月份时报价还是599万元，昨天的报价已下降到576万元。“您若真心买还能谈。”经纪人极力劝说记者看房。在望京新城小区，经纪人首先推荐的也是两套报价下调了60万元的100平方米户型。

机构数据也从侧面印证着走势。统计显示，2019年2月至2019年10月，北京二手房挂牌均价从62700元/平方米降至59100元/平方米，特别是11月28日当天，降价房源有1829套，涨价房源仅有107套。

“最近真的是普遍降价，特别是那些着急用钱的业主，降得格外狠一点。”对于这波降价，经纪人给出的原因都是临近年关，小部分业主急着卖房，再加上购房人已经形成的观望情绪，“现在想卖掉房子，主要就是价格得低一些。”

楼市调控并未放松

价格的下跌促进了成交。11月25日到12月1日，北京二手住宅成交了3337套，环比上涨13.97%。随之而来，有经纪人宣扬楼市拐点已到，再不出手就将错失良机。拐点真的来了？多位业内人士给出了否定的答复。

从政策层面看，北京楼市调控并未放松，特别是在“认房又认贷”的限制下，改善型购房人买房最低需6成首付，“卖一买一”连环单的成交难度依然较大。从市场层面看，随着限竞房的供应在2019年达到高潮，对二手房市场也产生了明显的分流。“实际上，与限竞房总价接近的二手房不降价恐怕很难卖出去。”在北京中原地产首席分析师张大伟看来，价跌会带动需求的释放，预计12月北京二手房成交量会有所上升，但说拐点到了为时尚早，“至少从目前看，房价上涨的动力依然偏弱。”

尽管被推荐了不少降价百万元的房子，但王女士说，由于自己的房子还没卖出去，再买的可能性也非常小：“谁手里也没有七、八成首付的资金，别人卖给我难，我卖给别人一样难。”

据报道，经过2016年楼市的火热，随着政策调控不断加码，北京2017年房地产市场趋于稳定，国家统计局发布的数据显示，11月70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

报道称，国家统计局12月18日数据显示，11月北京二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点，与南京并列，同比下跌0.9个百分点，一些看房者表示，目前北京房价基本上普降了10%到20%，有的均价甚至降了30%。

分析人士表示，北京二手房价格调整非常明显，从今年4月份开始到现在累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%，北京二手房价格已经接近2016年第四季度，若政策层面不发生颠覆性的变化，预计2018年房地产市场走势和今年一样。

丰台区链家一网点中介表示，目前北京地区房价已跌到2015年后半年的水平，年初方庄地区房价为每平7万到7.2万，目前每平6万左右，此前其负责的芳群园小区的一房子去年年底价格为378万，近日该房子以322万的价位出手。

希望房价可以早日稳定！